Renditeberechnung
06. Februar 2016
Renditeberechnung
Als eine der wichtigsten Grundlagen bei der Investition in Immobilienkapitalanlagen ist zuerst die tatsächliche Rendite zu sehen. Leider wird sehr oft die beworbene Rendite mit fehlenden Angaben dargestellt. Es wird fast in keinem Angebot klargestellt ob es sich um die Rohertragsrendite oder Reinertragsrendite handelt.
Aber doch genau hier liegt der Unterschied ob sich die Anlage rechnet oder nicht. So kann es durchaus sein, dass aus einer angebotenen 8% Rendite nach Abzug der Bewirtschaftungskosten eine 6% Rendite wird. Was nicht ganz unerheblich ist.
Man sollte genau hinsehen und die Angaben genau prüfen und hinterfragen. Handelt es sich um die "echte" Rendite unter Berücksichtigung und somit unter Abzug der Bewirtschaftungskosten? Oder wurde einfach eine Soll- oder Ist-miete ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt?
Begriffserklärung:
Rohertrag: Der Rohertrag gibt an, welche Mieteinahmen erzielt werden, oder erzielt werden sollen.
Reinertrag: Rohertrag abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten.
Bewirtschaftungskosten: Sind in der Regel Verwaltungskosten, Rücklage und Mietausfallwagnis. Diese Kosten sind im Normalfall nicht auf den Mieter umlegbar. Die Höhe der angesetzten Bewirtschaftungskosten richtet sich auch nach dem Alter und somit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Immobilie. Ebenso auch nach der Nutzung der Immobilie bzw. der Immobilienart.
Istmiete: Die Miete welche tatsächlich zur Zeit beim Eigentümer der Immobilie eingeht. Wird in der Regel ohne Nebenkosten angegeben.
Sollmiete: Die Miete die bei einer angestrebten 100%-igen Vermietung zu erzielen sein sollte. (Vorsicht: Oft geht diese von einem Wunschdenken aus)
Beispielrechnung:
Rohertrag: € 200.000.-
Abzgl. Bewirtschaftungskosten 25%: € 50.000.-
Reinertrag: € 150.000.-
Bei einem Kaufpreis von € 2.500.000.- ergibt dies eine Rohertragsrendite von 8%
Die Reinertragsrendite liegt jedoch nur bei 6% (!)
Wenn jetzt noch die Anschaffungskoten (als Bsp.: 10%) mit eingerechnet werden ergibt dies eine Anfangsrendite von 5,45% (!!!)
Als eine der wichtigsten Grundlagen bei der Investition in Immobilienkapitalanlagen ist zuerst die tatsächliche Rendite zu sehen. Leider wird sehr oft die beworbene Rendite mit fehlenden Angaben dargestellt. Es wird fast in keinem Angebot klargestellt ob es sich um die Rohertragsrendite oder Reinertragsrendite handelt.
Aber doch genau hier liegt der Unterschied ob sich die Anlage rechnet oder nicht. So kann es durchaus sein, dass aus einer angebotenen 8% Rendite nach Abzug der Bewirtschaftungskosten eine 6% Rendite wird. Was nicht ganz unerheblich ist.
Man sollte genau hinsehen und die Angaben genau prüfen und hinterfragen. Handelt es sich um die "echte" Rendite unter Berücksichtigung und somit unter Abzug der Bewirtschaftungskosten? Oder wurde einfach eine Soll- oder Ist-miete ins Verhältnis zum Angebotspreis gesetzt?
Begriffserklärung:
Rohertrag: Der Rohertrag gibt an, welche Mieteinahmen erzielt werden, oder erzielt werden sollen.
Reinertrag: Rohertrag abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten.
Bewirtschaftungskosten: Sind in der Regel Verwaltungskosten, Rücklage und Mietausfallwagnis. Diese Kosten sind im Normalfall nicht auf den Mieter umlegbar. Die Höhe der angesetzten Bewirtschaftungskosten richtet sich auch nach dem Alter und somit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Immobilie. Ebenso auch nach der Nutzung der Immobilie bzw. der Immobilienart.
Istmiete: Die Miete welche tatsächlich zur Zeit beim Eigentümer der Immobilie eingeht. Wird in der Regel ohne Nebenkosten angegeben.
Sollmiete: Die Miete die bei einer angestrebten 100%-igen Vermietung zu erzielen sein sollte. (Vorsicht: Oft geht diese von einem Wunschdenken aus)
Beispielrechnung:
Rohertrag: € 200.000.-
Abzgl. Bewirtschaftungskosten 25%: € 50.000.-
Reinertrag: € 150.000.-
Bei einem Kaufpreis von € 2.500.000.- ergibt dies eine Rohertragsrendite von 8%
Die Reinertragsrendite liegt jedoch nur bei 6% (!)
Wenn jetzt noch die Anschaffungskoten (als Bsp.: 10%) mit eingerechnet werden ergibt dies eine Anfangsrendite von 5,45% (!!!)