Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert

Die Begriffe "Verkehrswert" und "Marktwert" werden in der Immobilienbewertung oft unterschiedlich interpretiert, was zu Missverständnissen bei Marktteilnehmern führen kann. Häufig wird angenommen, dass der Marktwert den tatsächlichen Kaufpreis einer Immobilie widerspiegelt, während der Verkehrswert als ein rein theoretischer, für steuerliche oder gerichtliche Zwecke bestimmter Wert betrachtet wird. Diese Wahrnehmung resultiert jedoch weniger aus den rechtlichen Definitionen, sondern vielmehr aus den unterschiedlichen Kontexten, in denen die Begriffe verwendet werden. Ziel dieses Berichts ist es, die Bedeutung der Begriffe Verkehrswert und Marktwert zu untersuchen, ihre Rolle in der Immobilienbewertung zu verdeutlichen und mögliche Missverständnisse im praktischen Gebrauch zu analysieren.

Der Verkehrswert wird im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) wie folgt definiert:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Diese Definition verdeutlicht mehrere Aspekte:

Objektivität: Der Verkehrswert basiert auf den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie und ihrer rechtlichen Rahmenbedingungen.

Marktübliche Verhältnisse: Es wird davon ausgegangen, dass übliche Bedingungen vorliegen, ohne Berücksichtigung außergewöhnlicher Einflüsse wie Notverkäufen.

Normierte Verfahren: Die Ermittlung erfolgt nach standardisierten Methoden, wie dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.

Der Begriff Marktwert wird in der Praxis oft synonym zum Verkehrswert verwendet. Er beschreibt ebenfalls den Preis, der unter normalen Marktbedingungen zu erzielen ist. Im Gegensatz zum Verkehrswert wird der Marktwert jedoch stärker mit dem tatsächlichen Ergebnis eines Verkaufsprozesses assoziiert. Dabei fließen aktuelle Markttrends, Nachfrageentwicklungen und regionale Besonderheiten stärker in die Wahrnehmung ein.

In der Immobilienbewertung gelten jedoch dieselben objektiven Maßstäbe wie beim Verkehrswert. Der Marktwert ist keine Spekulation, sondern ein durch standardisierte Bewertungsverfahren ermittelter Wert.

Die Annahme, dass Marktwert und Verkehrswert unterschiedliche Konzepte sind, lässt sich auf folgende Gründe zurückführen:

1. Unterschiedliche Anwendungskontexte

• Verkehrswert: Wird häufig in Gutachten für steuerliche, gerichtliche oder behördliche Zwecke verwendet. Dies verleiht dem Begriff einen formalen Charakter.

• Marktwert: Wird von Maklern und Käufern oft als Schätzwert für den zu erwartenden Verkaufspreis herangezogen. Der Fokus liegt hier stärker auf der praktischen Umsetzung im Marktgeschehen.

2. Kommunikationsunterschiede

Gutachter verwenden in offiziellen Dokumenten den Begriff Verkehrswert, während in Verkaufsunterlagen oder Gesprächen meist von Marktwert oder aktuellen Preisen die Rede ist. Dies führt zu einer unterschiedlichen Wahrnehmung, obwohl die Begriffe im Kern identisch sind.

3. Einfluss der realen Marktmechanismen

In der Praxis können Faktoren wie emotionale Bindungen, Dringlichkeit oder wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu Preisabweichungen führen. Diese Abweichungen werden oft als Differenz zwischen Verkehrswert und Marktwert interpretiert, obwohl sie lediglich die Variabilität des Marktes widerspiegeln.

Gemäß § 194 BauGB gibt es keine inhaltlichen Unterschiede zwischen Verkehrswert und Marktwert. Beide Begriffe beschreiben denselben Wert und basieren auf:

Objektiven Grundlagen: Berücksichtigung von Lage, Zustand und rechtlicher Situation der Immobilie.

Normalen Marktverhältnissen: Ausschluss außergewöhnlicher Umstände oder persönlicher Präferenzen.

Normierten Bewertungsverfahren: Anwendung der gesetzlich anerkannten Methoden zur Wertermittlung.

Diese Übereinstimmung unterstreicht die rechtliche und methodische Gleichwertigkeit der Begriffe, unabhängig von ihrer Verwendung in unterschiedlichen Kontexten.

Praktische Relevanz für die Immobilienbewertung

In der Praxis dient der Verkehrswert als zentrale Grundlage für Entscheidungen im Immobilienbereich. Ob bei Kauf- und Verkaufsprozessen, Erbschafts- und Steuerangelegenheiten oder gerichtlichen Verfahren – eine präzise und objektive Bewertung ist unerlässlich. Die Verwendung des Begriffs Marktwert in Verkaufsprozessen soll oft eine realistischere Einschätzung der erzielbaren Preise vermitteln, bleibt jedoch methodisch identisch mit dem Verkehrswert.

Der Verkehrswert und der Marktwert beschreiben gemäß § 194 BauGB denselben Wert. Die Unterschiede in der Wahrnehmung sind vor allem auf ihre unterschiedlichen Anwendungsbereiche und Kontexte zurückzuführen. Eine klare Kommunikation und einheitliche Verwendung der Begriffe können dazu beitragen, Missverständnisse bei Marktteilnehmern zu vermeiden. Die Immobilienbewertung gewinnt dadurch an Transparenz und Nachvollziehbarkeit – sowohl für Fachleute als auch für Laien.

Mit dieser Klarstellung wird deutlich, dass der Verkehrswert keineswegs ein rein theoretischer Wert ist, sondern eine objektive, praxisnahe Basis für die Beurteilung von Immobilien darstellt.